Il diritto di prelazione è il diritto di un determinato soggetto ad essere preferito a terzi, a parità di condizioni, nell’acquisto di un bene, qualora il legittimo proprietario intenda venderlo. Lo scopo è di favorire: a) la ricomposizione fondiaria (prelazione del confinante), b) la tutela dell’integrità dell’azienda agricola (prelazione del partecipante), c) il mantenimento all’interno della famiglia del patrimonio aziendale (prelazione del coerede), d) la continuazione dell’impresa agricola già stabilita sul fondo (prelazione dell’affittuario). Vi sono vari tipologie di prelazione: a) del partecipante all’impresa familiare (art. 230 bis c.c.): compete al familiare (coniuge, parente entro il 3° grado, affine entro il 2°grado) che partecipi con continuità e in modo significativo alla conduzione dell’impresa familiare, qualora venga posta in vendita o per successione ereditaria una parte o l’intera azienda. Il partecipe all’impresa familiare (anche se non coerede) ha il diritto di esercitare la prelazione sui beni aziendali nella duplice ipotesi in cui l’azienda sia posta in vendita a terzi o quando, a seguito dell’apertura della successione, i beni aziendali vengano divisi fra gli eredi; b) del coerede (art 732 c.c.): compete al coerede qualora un altro coerede intenda vendere la propria quota dei beni familiari (o parte di essa) ad un estraneo. Il diritto di prelazione deve essere esercitato entro 2 mesi, mentre il diritto di riscatto finché perdura la comunione ereditaria (si ha comunione ereditaria, qualora il defunto non abbia provveduto con il testamento a dividere i beni fra i diversi eredi); c) dell’affittuario (art.7, L.817/71): compete all’affittuario, ovvero il coltivatore diretto che coltivi il fondo di proprietà altrui (anche se sprovvisto di regolare contratto d’affitto); d) del confinante (art. 8, L.590/65): compete al proprietario dei terreni confinanti con quello offerto in vendita, purché sul fondo posto in vendita non ci sia l’affittuario. Fra tutte queste prelazioni esiste una gerarchia: la prelazione del partecipe all’impresa familiare prevale su quella del coerede, che a sua volta prevale su quella dell’affittuario, e quest’ultima prevale su quella del confinante. Qualora l’affittuario rinunci, la prelazione non passa al confinante e quindi il fondo risulta libero da qualsiasi prelazione (Cass. 12608/01). Poiché nella maggior parte dei casi sono interessati a subentrare nella proprietà in vendita l’affittuario e il confinante, perché impegnati ad aumentare la superficie coltivabile e la produttività della loro azienda, risulta preferibile approfondire di seguito questi ultimi due tipi di prelazione. Il diritto di prelazione legale agraria dell’affittuario e del confinante è il diritto ad essere preferito a terzi, a parità di condizioni, nell’acquisto di un fondo rustico (anche i fabbricati agricoli), qualora il legittimo proprietario intenda venderlo. Per poter esercitare il diritto questi devono possedere determinati requisiti: a) essere coltivatore diretto (comprese le cooperative di coltivatori diretti e IAP); lo è chi, dedicandosi direttamente e abitualmente con il proprio lavoro e della propria famiglia (coniuge, parenti entro il 3° grado, affini entro il 2°), soddisfa almeno 1/3 del fabbisogno del fondo; b) coltivare il fondo da almeno 2 anni; deve realmente coltivare il fondo rustico (vi rientra anche il bosco), quindi ne rimane escluso il proprietario del fondo con insediato l’affittuario o il proprietario che per questioni di età non è in grado di condurre in prima persona il fondo; c) non avere fondi, in proprietà o in enfiteusi, che in aggiunta a quello per il quale intende esercitare la prelazione, superino il triplo della superficie coltivabile dall’impresa familiare; d) non aver venduto terreni agricoli nel biennio precedente. I requisiti devono sussistere nel momento in cui l’avente diritto accetta la proposta d’acquisto, quindi entro il mese successivo della notifica del compromesso. La prelazione non vale nei casi di: a) vendita forzata o fallimenti (procedure concorsuali); b) incanti dell’autorità giudiziaria; c) espropriazione per pubblica utilità; d) permuta (baratto); e) terreni non agricoli: ovvero destinati all’utilizzazione edilizia, industriale o turistica, usi civici, ma esclusi i boschi (vi rientrano anche le pertinenze come: giardini, orti, parchi, zone verdi, usi civici, ecc.). Nel caso vi siano più confinanti, il legislatore, attraverso il D. LGS 228/01, ha individuato 3 elementi oggettivi per stabilire le priorità: a) il giovane CD o IAP (che ha meno di 40 anni); b) l’impresa con il maggiore n° di giovani; c) capacità professionale (Reg. CE 1257/99), ossia laureati o diplomati di qualsiasi scuola ad indirizzo agrario o forestale e i laureati in veterinaria per le aziende zootecniche. Nonostante il legislatore non abbia previsto situazioni di ulteriori situazioni di parità, è facilmente prevedibile che il giudice riconosca la prevalenza del fondo confinante che comporti il miglior accorpamento dal punto di vista agronomico. L’esercizio della prelazione dell’affittuario e del confinante prevede una ben determinata procedura, che deve essere rigorosamente rispettata, pena la perdita del diritto: a) comunicazione del proprietario: il proprietario che intende vendere il fondo deve comunicare agli interessati (affittuario o confinante) il preliminare di vendita, attraverso una raccomandata con ricevuta di ritorno, la quale vale come offerta di vendita vera e propria; la comunicazione deve contenere: nome dell’acquirente, prezzo e modalità di pagamento, fondo posto in vendita, data, e tutte le altre clausole; b) esercizio del diritto di prelazione: tale diritto deve essere esercitato entro 30 giorni dal ricevimento del compromesso o verbale di aggiudicazione (in caso d’asta), attraverso l’invio di una raccomandata (anche se la norma permette una comunicazione verbale, tale modalità per ovvi motivi è da sconsigliare, cass. 577/01); l’accettazione non deve essere condizionata, è sufficiente comunicare l’accettazione del compromesso così com’è, senza l’aggiunta di nessuna clausola, anche se migliorativa per il venditore, pena la perdita del diritto; il prezzo di compravendita e le spese di eventuali migliorie apportate al terreno devono essere corrisposte entro 3 mesi a partire dal 30° giorno dal ricevimento del compromesso; il pagamento del prezzo produce effetto transitivo della proprietà (si stipula il rogito notarile con il proprietario); c) esercizio del diritti di riscatto: sostanzialmente altro non è che un rimedio processuale previsto per la violazione del diritto di prelazione legale agraria; nasce qualora il confinante o l’affittuario non venga messo nelle condizioni di venire a conoscenza della compravendita o qualora la vendita sia avvenuta a condizioni diverse da quelle indicate nel preliminare di compravendita; l’azione di riscatto va esercitata entro il periodo di un anno dall’intavolazione della vendita; non è sufficiente inviare la raccomandata, ma si deve convenire in giudizio l’acquirente; il prezzo di compravendita e le spese di eventuali migliorie apportate al terreno devono essere corrisposte entro 3 mesi a partire dalla comunicazione della volontà di riscatto; il riscatto porta alla sostituzione dell’avente diritto nella posizione di acquirente e si concretizza con la pronuncia del giudice di sostituzione di un trasferimento già avvenuto.